ROI 所代表的含义究竟为何？

投资回报率（ROI）代表着通过投资所应获取的价值回馈，也就是企业在一项投资活动中获取的经济收益。它与企业的获利目标紧密相连。利润和投入经营所必需的资产密切相关，这是因为管理人员必须凭借投资以及现有资产来实现盈利。投资主要分为实业投资和金融投资两类，而人们日常提及的金融投资多数指的是证券投资。

简介

投资回报率的英文表述为Return on Investment ，简称为ROI。其计算公式为：投资回报率（ROI）= （税前年利润/投资总额）*100%。它指的是企业从一项投资性商业活动中所获取的经济回报，是衡量企业盈利状况的比率，也是评估企业经营效果和效率的综合性指标。[1]

计算公式

投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%。从这一公式能够看出，企业能够通过降低销售成本、提升利润率，以及提高资产利用效率来提高投资回报率。投资回报率（ROI）的优势在于计算简便。不过，投资回报率（ROI）往往具有时效性，回报通常基于特定的年份。[2]

优缺点

优点

投资报酬率能够反映投资中心的综合盈利能力，而且由于消除了因投资额差异所导致的利润不可比因素，所以具有横向可比性，有利于判断各投资中心经营业绩的优劣。此外，投资利润率能够作为选择投资机会的依据，有助于优化资源配置。

缺点

这一评价指标存在的不足是缺乏全局视野。当一个投资项目的投资报酬率低于某投资中心的投资报酬率但高于整个企业的投资报酬率时，即便企业希望接纳这个投资项目，该投资中心可能予以拒绝；当一个投资项目的投资报酬率高于该投资中心的投资报酬率但低于整个企业的投资报酬率时，该投资中心可能只顾及自身利益而接受它，却不顾及企业整体利益是否受到损害。

投资计算

如何计算投资回报率？有业内人士给出了这样的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率=(售出价－购入价)/购入价

例如，有一处临街商铺，面积约 50 平方米，售价约 200 万元。该物业周边同等物业的月租金约为 400 元/平方米，也就是说，如果这个商铺买下并成功出租，新业主有望获得 2 万元的月租金。那么，它的投资回报率是多少呢？计算如下：套用上述公式，这个物业的投资回报率=2 万元×12/200 万元，经计算，这套物业的投资回报率为：12%。要是这个投资者转手出售，并以 215 万元成交，那么它的投资回报率=(215 – 200)/200，经计算，这套物业的投资回报率为：7.5%

回报率

一般而言，商铺大概能在 8 年左右收回投资，此后的年出租收益率通常能达到 8%，优质的商业旺铺甚至能达到 16%以上。当然，不同的商铺情况各异。可以采用两个公式来计算。

第一种方法，主要适用于无贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金 – 每月物业管理费）×12 =年租金收入。年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。

第二种方法，主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（税后月租金 – 按揭月利息 – 每月物业费）×12 =年租金收入。（首期房款 + 按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷（首期房款 + 按揭贷款）=年投资收益率。投资自然是为了盈利。但究竟能否盈利？能赚多少？这里不能只算收入，还要充分考虑各项支出。

收益率算法

投资商铺的热潮迅速升温，那么商铺投资收益率如何计算呢？据相关工作人员介绍，商铺投资收益率的算法有以下四种：

租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款 + 期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，能够估算资金回收期的长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。无法解决多套投资的现金分析问题。并且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价，通过这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价以及两者的相对关系，是挑选“绩优地产”的简便方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对于按揭付款无法提供具体的分析。

内部收益率法

房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款 + 保险费 + 契税 + 大修基金 + 家具等其他投入 + 累计按揭款 + 累计物业管理费）=内部收益率。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。能够与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

不足：通过计算内部收益率来判断物业的投资价值是以当下的数据来推断未来，而未来租金的涨跌难以确定。

简易评估法

基本公式为：如果该物业的年收益×15 年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这是国际上专业理财公司评估一处物业投资价值的简单方法。

任何物业投资，投资者都期望能有合理甚至理想的回报，正所谓：亏本生意无人做。投资者若要评判自身投资是否有价值，通常主要看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所蕴含的意义呢？

如何判断

投资回报率计算出来后，该如何解读这些数值所蕴含的意义呢？也就是说，哪个数值代表合理利润？哪个数值意味着千万不能涉足？哪个数值表明收益极佳？或者哪个数值属于对方给出的条件太好，自己需要谨慎考虑？

业内人士认为，对于这些数值的解读在业内并没有一个标准的答案，或许 10 个人就会有 10 种说法。但据本报从一些地产从业人员和投资客那里收集的数据显示，其实这些答案相差不大，差异也只是小数点后的数值。

据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍：实际上不同物业的理想投资回报率并不相同，比如就拿“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率大致如下表所示：

物业类别 合理回报率 投资临界点 超高回报率(需审慎)

商住两用物业 10－12% >7%，15%以上

烂尾番生物业 9－10% >6%，20%以上

地铁物业 3-6% >3%，10%以上

中国房产投资回报率

调查表明，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于 3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域表现较好外，其他大部分区域都在 2.5%以下。北京并非个例，上海整体租金回报率仅为 2% – 3%。

四大城市的房价平均下降幅度需要达到 40% – 50%。

决定投资回报率的因素有哪些？“投资”意味着将个人的金钱、时间或精力资源投入到预期有利润或有令人满意回报的事物中。创办自己的公司就是对自身资源的一项重大投资。决定创办什么样的公司，这是否是对自己的金钱、时间和精力的最佳投资呢？在这部分内容中，将探讨顶尖商人在做这类决策时所运用的方法。

创办企业意味着将自己的时间、精力和金钱进行长期、日常的投资。这么做是因为相信公司的回报将超过所投入的时间、精力和金钱的价值。不经意间已经计算了投资回报率并且发现该回报率是可以接受的。

商人们需要了解他们的投资回报率是多少。通常回报率被称为投资回报率Return on investment(“Return 回报”意为“利润 profit”，介词“on”指“除以”)，它是以最初投资额的一个百分比来呈现的。发现任何一个年轻人都能学会有关回报率的计算。在公司中，回报率对于一个新的创业者来说是极其重要的决策辅助。以 32000 美元起步，对于所花费的每一分钱，都计算了该投资能带来的回报。问问自己：这项支出能否提高投资回报率？这种持续的分析确实帮助很大。如何计算投资回报率?

以下介绍如何计算投资回报：

1、首先算出某一个商业期满时所拥有的财产数额，称为期末财产与 A。

2、减去对该公司的最初投资额。最初投资额称为期始财产与 B。

3、所得的结果再除以期始财产。

4、最后乘以 100%来表示回报的百分比。

公式：（A – B）/B×100% = ROI(投资回报率)

比如说查明教会正计划为当地的孩子举办一个美术和手工艺赛事。他们需要为孩子们准备 50 件丝网印刷衬衫。在批发市场以每件 4 美元的价格购买了 50 件衬衫，共花费 200 美元：50 件衬衫×4 美元/每件 = 200 美元，然后以 400 美元的价格将衬衫卖给教会。采用以上的 4 个步骤来计算该投资回报率是多少？400 美元 – 200 美元/200 美元 = 200 美元/200 美元 = 1×100 = 100%，该投资回报率为 100%。

这里有一个简单的方法来记住该公式：所得和付出×100% = 投资回报率；投资回报率是日常使用的决策工具，不仅能将这个概念应用到商业事务中，还能引入个人事务的决策。记住，在某件事情上投入了时间、金钱或努力，就是在进行一项投资。如果还无法决定是否要做一件事，那么看看它的投资回报率。在商业公式中，“Return 回报”意为“利润 profit”，介词“on”指“除以”。投资回报率指回报（A – B）除以投资（B）

投资比例

投资者所期望的回报取决于他或她心中对投资风险的评估。如果一项投资风险极高，投资者就会期望一个较高的回报率。风险因素包括时间（time）和流动性（liquidity）。一项投资所需的时间越久，它的回报率理应越高。他人使用资金的时间越长，由于某种不可预见的意外导致资金受损的概率就越大。作为投资者，自然希望这种风险能够得到补偿。作为投资者还必须考虑资金的流动性。流动性指的是一项投资的资金投入和撤回的难易程度。投资资金的流动性如何？在急需用钱的时候，能否从投资的公司撤回投入的资金？如果可以，这项投资的流动性就强，或者说，资产很容易兑换为现金。总之，投资回收需要等待的时间越长，回报相应就越高。投入的资金越容易撤回，或许投资回报就越低。

小企业风险和高回报：小企业的投资回报率可能非常高。对于多数小企业而言，失败的风险也极高。根据小企业管理局（the Small Business Administration）的估算，7 个小企业中只有 1 个能够在激烈的竞争中存活下来。但另一方面，也有许多创业者经历了失败却没有被打倒，相反，他们开办新企业成为百万富翁甚至亿万富翁。只要基本的储备不因商业上的失败而消耗殆尽，失败就能够成为一次宝贵的经验教训。

对于失败一定要做好准备。静下心来仔细思考，如果因为成本支付能力不足而无法生产或提供能够吸引顾客的产品和服务，结果会怎样？是回去继续为他人打工，还是去开办其他企业？在下一次盈利之前，是否有足够的储蓄来支付基本的生活开销？

投资风险越高，所要求的回报率也就越高。

利率区别

利率又称利息率。它表示在一定时期内利息量与本金的比例，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。

其计算公式是：

利息率=利息量/本金。利息率的高低，决定着一定数量的借贷资本在一定时期内所能获得利息的多少。影响利息率的因素，主要包括资本的边际生产力或资本的供求关系。此外，还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。利息率政策是西方宏观货币政策的主要举措，政府为了干预经济，可以通过调整利息率的方式来间接调控通货。在经济萧条时期，降低利息率，扩大货币供应，刺激经济发展。在经济膨胀时期，提高利息率，减少货币供应，抑制经济的恶性发展。

投资回报率

1.投资回报率（ROI。return on investment），指的是达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。其计算公式为：投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%

2.投资回报率的优点是计算简便；缺点是未考虑资金的时间价值因素，无法准确反映建设期长短、投资方式差异以及回收额有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具备财务可行性。

ROI 往往具有时效性——回报通常基于某些特定年份。